10 leviers législatifs pour aider les locataires

Il existe deux façons de déterminer si un loyer est « abusif » :

• Soit le loyer est trop cher
  
• Soit le loyer est financièrement « acceptable », mais le logement est de mauvaise qualité (défauts de qualité substantiels). Le caractère abusif du loyer dépend ici de l’état du logement ou de l’environnement qui entoure le logement.
  

Pour évaluer si un loyer est « trop cher », il faut regarder le loyer de référence pour ce logement, c’est-à-dire le loyer estimé et proposé par les pouvoirs publics au regard du marché et des caractéristiques du bien mis en location.

Un loyer « trop cher » présente une différence de 20 % avec le loyer de référence, tandis qu’un loyer « acceptable » ne dépasse pas le loyer de référence de 20 %.

Base légale : l’article 224 du Code bruxellois du logement.

Grâce à la grille indicative des loyers de référence qui fournit pour chaque logement bruxellois :

• un loyer médian
  
• une fourchette autour de ce loyer médian (10 % en-dessous et 10 % au-dessus).
  

Pour connaître le loyer de référence valable pour votre logement : https://loyers.brussels/

Ce calculateur est opérationnel depuis 2022. Il correspond avant tout à l’état du marché, c’est-à-dire aux loyers réellement pratiqués à Bruxelles en 2017, 2018 et 2020, tels que recensés par trois enquêtes et plus de 14 000 réponses de locataires. Mais le calculateur tient aussi compte de plusieurs variables  : le type de logement (studio/appartement/maison), le nombre de chambres, la surface habitable, l’année de construction, l’état et les caractéristiques du logement (PEB, garage, rangement, chauffage central, etc) et sa localisation.

La grille indicative des loyers de référence est indexée chaque année.

Base légale : l’arrêté d’exécution du 19 octobre 2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers + les modifications du 30 juin 2022.

S’assurer qu’il apparaisse sur votre contrat de bail et que le loyer fixé par le ou la propriétaire bailleur ne dépasse pas ce loyer de référence de + de 20 %. Comme l’indique l’article 224 du Code bruxellois du logement, « obligation [est] faite au bailleur de ne pas proposer un loyer abusif ».

Depuis le 1er décembre 2021, tout nouveau contrat de bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence ou l’intervalle de loyers autour du loyer de référence (soit la fameuse fourchette 10 %-10 % autour du loyer médian).

Le loyer de référence n’est cependant pas encore contraignant, ce qui signifie que les bailleurs fixent encore librement le montant du loyer.

Base légale : l’article 218 (4bis°) du Code bruxellois du logement.

Option 1 :

Demander une justification au propriétaire du logement loué. « Le bailleur est tenu de pouvoir justifier tout dépassement du loyer de référence de 20 %, en fonction d’éléments de confort propres au logement ou à son environnement », écrivait Bruxelles Logement en décembre 2021.

Option 2 :

Lorsque l’ordonnance du 28 octobre 2021 entrera en application (il s’agit à ce stade d’une proposition parlementaire, qui nécessite un arrêté d’exécution du gouvernement bruxellois…), les locataires auront une autre option possible : demander une révision des loyers trop élevés ou injustifiés auprès de la nouvelle Commission paritaire locative.

Les membres de cette commission se prononceront sur la justesse du loyer — pour tout bail d’habitation ou mixte en Région bruxelloise qui n’est pas conclu par un opérateur immobilier.

Si le loyer est déclaré « abusif », le loyer devra être révisé par le propriétaire, à compter du premier mois du contrat de bail.

Base légale : l’ordonnance du 28 octobre 2021 visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs.

Les noms ne sont pas encore connus, mais on sait déjà que la Commission paritaire locative (CPL) sera composée de huit membres : 4 représentant·es des locataires, 4 représentant·es des bailleurs. Ces membres seront désignés pour cinq ans par le gouvernement bruxellois, sur proposition de Conseil consultatif du logement.

La création de cette Commission paritaire locative, dont l’objectif est de lutter contre les loyers abusifs, a été validée par un arrêté du gouvernement bruxellois le 25 janvier 2024. Ce texte législatif instaure sa composition, son fonctionnement et la rémunération des futurs membres de cette commission. Les articles 8 à 13 doivent encore être fixés par le gouvernement, pour que l’arrêté entre totalement en vigueur.

Cette nouvelle Commission paritaire locative (CPL) servira à évaluer la justesse des loyers et à concilier locataires et propriétaires, si nécessaire. Les locataires et les bailleurs pourront se tourner gratuitement vers la CPL.

Base légale : l’arrêté du 25 janvier 2024 relatif à la composition, à l’organisation, au fonctionnement et la rémunération de la Commission paritaire locative.

L’allocation loyer est une aide financière publique accordée aux ménages qui figurent sur les listes d’attente pour un logement social. Cette aide varie entre 135€ et 185€ par mois et par ménage, avec une majoration par enfant. L’idée est d’aider les locataires précaires à se loger sur le marché locatif privé, faute de solution publique.

Pour demander une allocation loyer, il faut donc d’abord être inscrit·e sur les listes des logements sociaux :

• Télécharger le formulaire (8 pages) à remplir et envoyer à la SISP de votre choix
  
• Lire les conditions d’admission mises à jour le 1 janvier 2024
  

Une fois que vous êtes sur liste d’attente, on peut introduire sa demande pour une attestation loyer, en ligne ou en version papier : accéder au formulaire de demande.

En théorie, non. Un loyer de base ne peut pas être modifié pendant 9 ans, que cette période de 9 ans comprenne un seul ou ou plusieurs baux.

Concrètement, cela signifie que le loyer ne peut pas être modifié par le ou la propriétaire pendant neuf ans, même entre deux contrats de bail de courte durée et malgré un changement de locataires, sauf circonstances nouvelles (qui justifient une hausse de 20 % de la valeur du loyer) ou travaux conséquents (équivalents à +10 % de valeur de loyer).

«  C’est un article peu connu du Code bruxellois du logement, mais c’est une loi non appliquée qui existe pourtant depuis 1997  », indique Nicolas Bernard, professeur de droit à UCLouvain/Saint-Louis et spécialiste du droit du bail.

«  L’article 241 du Code empêche le bailleur d’augmenter le loyer entre deux contrats de bail de courts durée. C’est écrit tel quel dans la loi, poursuit le juriste. Mais (1) personne ne connaît cela, et (2) pour qu’on puisse appliquer cette règle, il faut que le locataire n°2 connaisse la hauteur du loyer du locataire n°1… Cela n’est pas possible : lorsque vous prenez une location, le bailleur ne vous dit pas le loyer précédent et vous ne savez pas qui était le locataire avant vous… »

Pour que l’article 241 puisse être mis en oeuvre, il manque par exemple la mention obligatoire du loyer précédent sur le contrat de bail, suggère Nicolas Bernard. « Il suffit d’ajouter une ligne dans la loi pour que le locataire puisse dire : “J’ai droit au même loyer que la personne précédente.” Voilà, cela changerait tout.  »

Base légale : l’article 241 du Code bruxellois du logement sur les baux successifs.

Une indexation de loyer ne se fait pas n’importe comment. À Bruxelles, la méthodologie de calcul est désormais reliée au profil énergétique du logement loué.

Les propriétaires doivent appliquer un facteur de correction lié à la certification PEB du logement mis en location, tant que le bien loué a un permis PEB « E, F ou G » et tant que le contrant bail est en cours.

En novembre 2023, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires publiait un guide reprenant toutes les formules d’indexation adaptées pour les logements avec les moins bons certificats PEB (classe E, F et G) : consulter le guide.

Pour la suite, l’intention du gouvernement bruxellois sortant est de contraindre les bailleurs à faire certifier les logements mis en location pour pouvoir indexer le loyer. Chaque logement devrai donc avec une certification PEB (de n’importe quelle classe : A, B, C, D, E, F ou G) pour que l’indexation puisse se poursuivre.

En consultant le registre des certificats PEB des logements bruxellois :

Le registre fonctionne par adresse postale et affiche uniquement les certificats PEB valides. Pour les immeubles à appartements, les certificats correspondent aux appartements et non à l’immeuble en entier. Exemple : 5e étage, appartement de droite (dans le cas d’un immeuble de 5 étages avec 2 appartements par étage.)

Si votre logement n’apparaît pas dans la liste, cela signifie qu’il n’y a pas de certificat PEB valide (et qu’il s’agit vraisemblablement d’une « passoire énergétique »).

La commune de 1000 Bruxelles dispose d’une cartographie supplémentaire dédiée aux « passoires thermiques ».

Elle fonctionne de la même façon : il faut encoder une adresse postale, dans le coin supérieur droit de la carte, pour connaître l’état thermique de son logement.

Actuellement, 50 % des logements bruxellois n’ont pas de certification PEB. L’objectif de la Région bruxelloise est de faire certifier l’ensemble des logements de la Région pour améliorer les performances énergétiques de Bruxelles. La Région s’est fixé deux objectifs clairs :

• Un objectif « 275 » pour 2033 : ne pas consommer plus de 275 kWh/(m².an), ce qui correspond aux PEB de classes F et G.
  
• Un objectif « 150 » d’ici une vingtaine d’années : ne pas consommer plus de 150 kWh/(m².an), ce qui signifie que les logements aujourd’hui classés D ou E ne seront plus autorisés.
  

Source : la réglementation bruxelloise acte la fin des bâtiments energivores, 29 février 2024.

Bruxelles Logement et la Direction Régionale de l’Inspection du Logement (DIRL) réceptionnent les dépôts de plaintes pour non conformité d’un logement, que ce soit pour des problèmes d’humidité, un manque d’éclairage naturel, un chauffage ou un système électrique non conforme, des problèmes de salubrité, etc.

La première étape consiste à compléter un formulaire de dépôt de plainte.

Et voici tous les détails concernant la procédure de dépôt de plainte.

Après le traitement de la plainte par Bruxelles Logement, une visite se planifie avec des inspecteur·ices de la DIRL :

• Si le logement présente des risques sérieux pour la sécurité des locataires, il peut être immédiatement interdit à la location. Une allocation de relogement peut être débloquée pour les ménages locataires et précaires qui doivent alors déménager pour insalubrité du logement.
  
• Si le logement présente des défauts techniques, le bailleur se verra adresser une mise en demeure avec obligation de réaliser des travaux dans les 12 mois.